КС РФ подстраховал граждан на случай оспаривания сделки по покупке жилья у организации-банкрота

Elnur_ / Depositphotos.com

Предметом рассмотрения КС РФ стал вопрос о конституционности п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в той мере, в какой эти нормы служат основанием для признания недействительным договора купли-продажи жилого помещения, заключенного должником в преддверии банкротства с покупателем-гражданином по заниженной цене. По мнению заявителя – физического лица, оказавшегося в подобной ситуации – оспариваемые нормы не соответствуют Конституции РФ, поскольку на их основании покупатель может быть лишен в том числе единственного пригодного для проживания жилья.

По результатам рассмотрения жалобы заявителя КС РФ пришел к выводу, что сама по себе возможность признания договора купли-продажи жилого помещения, заключенного при указанных обстоятельствах, сомнений с точки зрения соответствия Конституции РФ не вызывает. Однако в рамках дела о банкротстве продавца применение последствий недействительности договора купли-продажи не приводит к восстановлению для покупателя того положения, какое имело место в момент уплаты им покупной цены – в условиях недостаточности имущества должника для удовлетворения требований всех кредиторов возможность реального возврата уплаченных покупателем денежных средств невелика, и, кроме того, отсрочена. Это может повлечь, по существу, безвозмездное изъятие у гражданина единственного пригодного для проживания жилья, что является нарушением баланса интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве.

В связи с этим КС РФ признал оспариваемые нормы неконституционными в той мере, в какой они не гарантируют реального получения покупателем-гражданином, для которого приобретенное у должника жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания, уплаченных по договору купли-продажи денежных средств, которые могли бы быть использованы для покупки другого жилья. Законодателю поручено закрепить в законодательстве механизм, обеспечивающий реализацию этого права покупателя (Постановление Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2022 г. № 5-П).

На период до принятия таких поправок КС РФ установил следующее правило: при продаже с торгов в рамках процедуры банкротства жилого помещения, возвращенного в конкурсную массу в связи с признанием договора купли-продажи недействительным (притом что это жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания гражданина – покупателя по недействительному договору), вырученные от его реализации денежные средства в размере уплаченной по недействительному договору покупной цены в конкурсную массу не поступают, а передаются гражданину-покупателю; остальная часть вырученных денежных средств подлежит включению в конкурсную массу. До получения гражданином-покупателем причитающейся ему денежной суммы и в течение установленного судом разумного срока после ее получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением, о чем должны быть проинформированы участники торгов.